Soluciones con sistemas innovadores mediante tecnología inteligente

GEZE GmbH forma parte de los creadores y fabricantes de sistemas de construcción para la tecnología de puertas, ventanas y seguridad de más éxito a nivel mundial.

GEZE ofrece una amplia gama de productos en lo relacionado a sistemas automáticos de puertas y tecnología aplicada a puertas, sistemas de vidrio, aparatos de extracción humo y calor (RWA), sistemas de seguridad así como tecnología aplicada a ventanas y ventilación. Como uno de los líderes de mercado, innovación y diseño esta empresa familiar independiente desarrolla, fabrica y distribuye tecnología punta y ha influido decisivamente en las instalaciones técnicas para edificios con avances dotados de una visión de futuro.

Estos avances reciben continuamente nuevos impulsos en nuestro propio centro tecnológico. Los productos de GEZE contribuyen a nivel mundial al desarrollo de conceptos de edificación a través de los más altos estándares de calidad y cuidan de que tanto el confort como la seguridad estén presentes en las instalaciones técnicas para edificios: los cierrapuertas de GEZE están entre las más conocidas a nivel mundial. Cada día millones de personas disfrutan del confort característico de sistemas automáticos de puertas. Una empresa filial lleva a cabo construcciones especiales singulares y relativas a objeto específicos, como pueden ser puertas giratorias o sistemas de vidrio integral. Las soluciones con productos GEZE se encuentran en obras de renombre en todo el mundo.

Las tecnologías en el día a día.

Internet de las cosas

Este perfil de directivo se ha importado de EE UU

El ‘facility manager' pisa fuerte

• “Hay que ser multitarea y estar dotado para la negociación”, dice una ‘facility manager’
• Algunas consultoras especializadas garantizan ahorros de hasta el 40% en cinco años

Si algo tienen claro las empresas es que, sea cual sea su sector, deben buscar constantemente fórmulas para abaratar costes si no quieren perder competitividad. El límite de esta espiral lo marca el hecho de que no influya en la calidad del producto. La externalización de servicios o procesos que no tengan que ver con el core business lleva años aplicándose en las compañías.

El facility management surge como un elemento racionalizador de este proceso en los entornos en los que el outsourcing está maduro. ¿Por qué no delegar todos los servicios complementarios que necesita una oficina o fábrica (desde limpieza hasta seguridad o catering) en un solo proveedor y bajo la supervisión de un solo gestor? Hacerlo puede conllevar ahorros de hasta el 40%, tal y como aseguran algunos operadores. “Lo óptimo es tener solo una factura que agrupe todos los servicios. Nosotros hemos trabajado con clientes que tenían hasta 700”, dice Jaime Pire, miembro del consejo directivo de la sección española de IFMA (International Facility Management Association).

Hay compañías especializadas en prestar de forma conjunta este tipo de servicios. Y consultoras que ayudan a poner en marcha el proceso. El facility manager, ya sea externo o esté integrado en la propia empresa, es un perfil común en el mundo anglosajón, en auge en España y al que las universidades ya empiezan a dedicar estudios de posgrado. Gestionan el segundo centro de costes de las compañías, después de las nóminas: los servicios que permiten que los empleados puedan trabajar.

Un perfil versátil

FUNCIONES:

Espacios. Establecer la planificación del uso de los espacios.

Coordinación. Organizar los proyectos de construcción y reformas, mudanzas y reubicación de inmuebles.

Gestión. Administrar de forma estratégica todos los inmuebles y servicios relacionados con el funcionamiento de las infraestructuras.

Planificación. Provisionar los servicios necesarios a los clientes internos.

Supervisión. Coordinar las funciones transversales a todos los servicios, incluyendo sostenibilidad, gestión de calidad y gestión de riesgos.

APORTACIÓN:

Comunicación. Actúan como puntos únicos de contacto para todos los servicios definidos en un acuerdo de gestión de los inmuebles.

Costes. Mejora del rendimiento y reducción de costes.

Conflictos. Disminución de los conflictos entre los proveedores de servicios.

Integración. Unificación y coordinación de todos los servicios de apoyo.

Sostenibilidad. Mejora de la sostenibilidad de la organización y de la eficiencia de las actividades y de los procesos de gestión de inmuebles.

Nuevo modelo

Es mediodía en una oficina cualquiera de Madrid un viernes de mediados de julio. Las gotas de sudor empiezan a inundar las frentes de los trabajadores minutos después de estropearse los aparatos de aire acondicionado. A la media hora no hay otro tema de conversación entre el centenar de empleados, y pasada una hora las quejas se convierten en un murmullo constante. La plantilla cada vez está más resignada a tener que acabar la jornada en un ambiente asfixiante. Hasta que, a pocas horas del final del día, vuelve a circular aire frío.

Algún responsable de la compañía que provee la climatización se llevará una buena reprimenda por este incidente tan típico del verano. Y probablemente todo quede ahí. En cambio, si hubiera detrás una empresa de facility services, quizá todo hubiese ido de otra forma. “Una cosa es tener por contrato a dos personas de mantenimiento de 8.00 a 19.00 horas y otra muy distinta es que la compañía proveedora facture en base a un sistema de castigos y recompensas, de manera que no se acuerde cuántos operarios tener, sino un nivel mesurable de calidad del servicio. En ese caso el proveedor sería el primer interesado en que no fallase nada, porque si baja el listón del servicio, pierde dinero”, apunta Pedro García Carro, presidente de IFMA España.

Obtener la máxima eficiencia de los recursos empleados y aminorar los costes es la bandera de los servicios de las compañías dedicadas al facility management. ¿Qué servicios se incluyen bajo este paraguas? Todo empezó con la limpieza, uno de los primeros conceptos en externalizarse en las empresas. También entran el mantenimiento de las oficinas o instalaciones, su seguridad, el catering, la cartería..., incluso la gestión del propio inmueble, si el cliente así lo decide. O de los vehículos de empresa.

El futuro del facility manager depende de la obsesión de las compañías con la contención de costes. Es, por tanto, un perfil en alza. Desde el punto de vista de los proveedores, se trata también de un mercado con muchas oportunidades, en tanto que hay mucho margen de mejora en la gestión de los recursos. Según datos de IFMA, si el sector público optimizase su patrimonio inmobiliario y la prestación de servicios, conseguiría unos ahorros de en torno a los 6.000 millones de euros. La cifra se elevaría hasta los 7.000 millones en el caso de las compañías privadas.

Algunas cifras

7.000 millones de euros puede ahorrar el sector privado en España optimizando servicios e inmuebles.

10.600 millones facturó ISS en 2012, una de las mayores compañías de facility services.

40% es el ahorro que algunas consultoras defacility management prometen tras cinco años de contrato.

“Los ahorros no se consiguen pagando menos salario, entre otras cosas porque convenios como el de la limpieza, el mantenimiento, la jardinería y la seguridad obligan a la subrogación. Las cifras se mejoran encontrando sinergias y reorganizando actividades”, asegura Víctor Collado, facility manager de Sodexo. La negociación de los contratos, que suelen ser de varios años, dura meses o incluso más de un curso, explica.

Raquel Cruz trabaja en ISS, una de las mayores proveedoras internacionales de facility services. Esta gerente está especializada en el área de banca. “Las entidades a veces lo externalizan todo, incluso la gestión de sus sucursales”, señala. “Nosotros nos acercamos al cliente de la siguiente manera: le pedimos que nos enseñe su estructura de costes y les garantizamos unos ahorros determinados para los años que dure el contrato”, explica. ISS pone también el personal, por lo que se evita dobles márgenes con segundos proveedores y puede ajustar más el precio final de los servicios. Sus clientes, dice, son sobre todo filiales en España de compañías internacionales, en las que el facility management está muy implantado.

Una disciplina en desarrollo

Quienes contratan empresas de facility services o deciden incluir en su equipo a un facility manager se benefician de ahorros que suelen oscilar entre el 10% y el 40%, en función del tipo de proyecto y de la madurez de la compañía, afirma Carlos García, de la consultora Next Century Consulting. Pero también de la supervisión de los servicios que reciben en base a indicadores objetivos y mesurables (key performance indicators, en la jerga del sector). “Nos reunimos de forma mensual con nuestros clientes para analizar los índices de cumplimiento. Se les facilitan estadísticas para que sepan qué uso se ha dado de nuestros servicios e incluso les podemos recomendar, con los datos en la mano, que limiten el horario de apertura del servicio de paquetería durante ciertas horas”, expone Luis del Barrio, de The Mail Company, firma especializada en gestión integrada de cartería, expediciones y servicios documentales.

Existen compañías que ya cuentan con la figura del facility manager en sus estructuras. Hay veces que están encuadrados en los departamentos de compras, de recursos humanos o de operaciones, áreas de las que suelen proceder los profesionales que se reciclan para cumplir este nuevo perfil. Pero también pueden participar en el comité de dirección.

Es el caso de Lorena García-Espada, facility manager de Vestas Eólica. “Nuestro departamento es independiente, aunque nuestro presupuesto va contra el del resto de áreas”, indica. Pese a ello, no percibe que el resto de departamentos la vean como una amenaza. “Al contrario: a menudo ayudamos a los demás a conseguir sus objetivos presupuestarios”, explica. Su misión para 2014 es lograr un ahorro del 12% para su región (sur de EMEA).

¿Qué aptitudes debe reunir un facility manager? “No pueden ser conformistas. Deben ser creativos, tener habilidades directivas y saber gestionar personal”, opina David Noblejas, director del Máster de Facility Management de la Universidad Europea de Madrid, uno de los pocos centros que cuenta con esta especialidad. “Hay que ser capaz de estar pendiente de varias cosas a la vez y tener dotes de negociación”, añade García-Espada.

El nuevo gestor de los servicios que rodean el core business debe ser un facilitador. Y tener mano izquierda.

Cinco Días

Facility management

Facility Management es una disciplina que engloba diversas áreas para asegurar y gestionar el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados, mediante la integración de personas, espacios, procesos y las tecnologías propias de los inmuebles.


Facility Management es una disciplina relativamente nueva que consiste fundamentalmente en dos elementos que son "Facilities" y "Management". En teoría y en la práctica el papel del Facility Manager es quien gestiona diferentes facilities.


Esta profesión empezó a ser reconocida hace relativamente poco, empezando a tener importancia en organizaciones líderes del mercado. En la mayoría de las empresas en estos días ha sido totalmente integrada en sus políticas y estrategias. La profesión conocida actualmente como Facility Management nació en EEUU y llegó a Europa a través de Inglaterra, pasando por Noruega y el Norte de Europa para llegar hasta Asia y África.


Según la normativa Europea en Facility Management 15221/1, el Facility Management se define como "la gestión de inmuebles y servicios soporte". Todas las organizaciones, públicas o privadas, utilizan inmuebles, activos y servicios asociados a los mismos, para apoyar sus actividades principales; a través de la coordinación de estos activos y servicios, utilizando su experiencia en gestión e introduciendo cambios en los ámbitos de la organización. El Facility Management presta su experiencia para actuar de una manera dinámica y cumplir con todos los requisitos. Esta gestión se realiza igualmente para optimizar los costes y el funcionamiento tanto de los inmuebles como de los servicios.

Las inspecciones de las instalaciones 

La mayoría de las  instalaciones que hay en los edificios tienen que ser inspeccionadas por un Organismo de Control Autorizado (OCA), son entidades autorizados por Industria y verifican el cumplimiento de carácter obligatorio de las condiciones de seguridad de las instalaciones industriales como centros de transformación, instalaciones eléctricas, instalaciones de climatización, etc…

Programar la inspección puede ser de ayuda, en las siguientes tablas se resumen en función del tipo de instalación y su potencia.

*actuaciones OCA, o por otro agentes (mantenedor, instalador…)

Información Práctica sobre la OCA:

http://www.sgs.es/~/media/Local/Spain/Documents/Brochures/SGSA4DOSSIER%20IR%20ES14.pdf            http://www.atisae.com/sites/default/files/adjuntos/oca_13.pdf

CONTRATOS MANTENIMIENTO ELECTRICIDAD Y CLIMATIZACIÓN

Los obligados a tener un Contrato de Mantenimiento eléctrico, son los titulares de las instalaciones eléctricas sujetas a inspecciones periódicas de acuerdo al REBT 842/2002, ITC-BT -05, apartado 4.2, estas son las siguientes:

a) Instalaciones industriales que requieran Proyecto Eléctrico de baja Tensión, con potencia contratada superior a 100 Kw.

b) Locales de Pública Concurrencia:

Locales de espectáculos y actividades recreativas:

Cualquiera que sea su capacidad de ocupación, como por ejemplo, cines, teatros, auditorios, estadio, pabellones deportivos, plazas de toros, hipódromos, parques de atracciones y ferias fijas, salas de fiesta, discotecas, salas de juego al azar.

Locales de reunión, trabajo y usos sanitarios:

– Cualquiera que sea su ocupación, los siguientes: Templos, Museos, Salas de Conferencias y congresos, casinos, hoteles, hostales, bares, cafeterías, restaurantes o similares, zonas comunes en agrupaciones de establecimientos comerciales, aeropuertos, estaciones de viajeros, estacionamiento cerrados y cubiertos para más de 5 vehículos, hospitales, ambulatorios y sanatorios, asilos y guarderías.

– Si la ocupación prevista es de más de 50 personas: bibliotecas, centros de enseñanza, consultorios médicos, establecimientos comerciales, oficinas con presencia de público, residencias de estudiantes, gimnasios, salas de exposiciones, centros culturales, clubes sociales y deportivos.

La ocupación prevista de los locales se calculará como 1 persona por cada 0,8 m2 de superficie útil excepción de pasillos, repartidores, vestíbulos y servicios.

c) Locales con riesgo de incendio de clase I, excepto garajes menores de 25 plazas.

d) Locales mojados con potencia superior a 25 kW.

e) Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW.

f) Quirófanos y salas de intervenciones.

g) Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada a 5 kW.

h) Instalaciones comunes de edificios con potencia instalada superior a 10 kW.

Para las instalaciones de electricidad, solo en ciertos supuesto como pública concurrencia y en las comunidades autónomas de Madrid, Cataluña, Aragón, Valencia, Murcia, etc…  Es obligación del titular disponer de un contrato de mantenimiento de las instalaciones de electricidad.

CLIMATIZACIÓN

Es obligatorio tener un contrato de mantenimiento, siempre que la potencia nominal de la instalación supere 70 kw.

Operaciones de mantenimiento preventivo y su periodicidad.

Adjunto el enlace a la última modificación de la IT.3 del RITE y la guía del IDAE para el mantenimiento de instalaciones térmicas.

Enlaces de interés:

GUIA IDAE:

http://www.idae.es/uploads/documentos/documentos_10540_Mantenimiento_instalaciones_termicas_GT1_07_d97da097.pdf

RESUMEN DEL RITE Y SUS MODIFICACIONES:

http://www.idae.es/index.php/mod.pags/mem.detalle/relcategoria.1030/id.27/relmenu.53

ULTIMA MODIFICACIÓN IT.3 MANTENIMIENTO RITE:

http://www.boe.es/boe/dias/2013/04/13/pdfs/BOE-A-2013-3905.pdf